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虚假买卖骗取贷款的合同,认定合同无效

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  【律师提示】

  如买方帮助卖方骗取银行贷款后,买方按月还款。但卖方将银行放款挥霍一空后,买方即使起诉确认了合同无效,也因为卖家没有财产而得不到返还的房款,并且也因为卖家仅有一套住房而陷入执行困境。因此,虚假购房骗取贷款,最终害了买方自己。

  【案情介绍】

  买方王小姐是投资咨询公司的工作人员,业务是帮助他人贷款。李先生为办理个人贷款,于2004年作为卖方和作为买方的王小姐签订了一份虚假的《上海市房地产买卖合同》。合同只约定了房价款,没有约定过户时间和交房时间。该房屋也实际没有交付买方王小姐使用。同时,买方王小姐和建设银行签订了《抵押借款合同》。后该房屋转移登记在王小姐名下,办理了房屋所有权转移登记,和房地产抵押登记。王小姐“取得”该房屋所有权,银行取得该房屋抵押权并将房款放给卖方李先生。

  2006年6月27日,建设银行以逾期欠款为由起诉王小姐,要求解除双方的抵押借款合同。经法院审理后,判决解除了买方王小姐和建设银行签订的《抵押借款合同》,买方王小姐归还建设银行借款本金、利息以及逾期利息,如果不能按时归还,则可以拍卖抵押的房屋。

  2006年10月23日,卖方李先生起诉至法院,要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

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  【案件思考】

  名义上是买卖合同,实际上是为了骗取银行贷款的合同是否有效?银行是否对该房屋享有抵押权?

  【法庭判决】

  买卖双方以合法形式掩盖非法目的的合同无效。买方王小姐应当在还清银行贷款后,注销在房屋上的抵押权,并协助卖方李先生、李太太办理产权恢复登记。

  在本起案件中,双方既没有约定交房时间,买方也没有履行付款义务,违背常理。因此从双方签订合同的内容以及合同的履行情况来看,双方当事人签订合同的目的是为了套取银行贷款,而非真实买卖房屋,因此认定合同无效。

  【法理延伸】

  合同是双方当事人意思表示一致的结果。但双方当事人的意思表示一致并不能必然使合同生效。在本案中,双方签订的房地产买卖合同虽然具有合法生效的形式,但探求真意,双方的目的不是完成房屋买卖,而是骗取银行贷款。因此属于合法形式掩盖非法目的的无效合同。

  同时,买卖合同无效后,房屋权利转移自始无效,但银行可以根据《物权法》第一百零六条善意取得的相关规定,主张已经合法取得了房屋抵押权。如果买方王小姐不能按时返还欠款,则银行可以实现该房屋抵押权,就房屋的拍卖所得优先受偿。

  【法律依据】

  《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:……以合法行使掩盖非法目的。”


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