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上海市房地产买卖合同的基本概念

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  1、房地产:包含“房屋所有权”和“土地使用权”两部分。卖方有义务转移房屋的所有权和土地的使用权,所以买方购买的是房和地两部分。

  2、卖售人,在买卖合同中,其基本义务是交付房屋(实物交付)、转移房屋所有权(权利交付、过户)。

  3、买受人:在买卖合同中,其基本义务是按照合同约定的数额支付价款。

  4、自愿原则,根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定,自愿原则是指“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”,强调的是不受他人干涉。

  5、公平原则:根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定,公平原则是指“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”,强调的是权利义务相一致。

  6、诚实信用原则:根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循城市信用原则。”强调的是诚信。

  7、居间:是指居间人(即房产中介)向委托人(买卖双方)报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬。

  8、房地产执业经纪人:是为买卖双方介绍交易,以收取佣金的中间商,也就是房产中介。我国对房地产经纪人员实行职业资格制度,必须通过统一的资格考试并注册取得职业资格证书。

  9、土地使用权:这里的土地使用权指的是住宅建设用地使用权。土地归国家所有,房屋所有人享有该房屋占有范围内的土地使用权,对该土地享有占有、使用和收益的权利。住宅建设用地使用权届满后,自动续期。

  10、房地产权证:是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”两证合二为一的统一证书。因此包含了“房屋所有权”记录情况和“土地使用权”的记录情况。证明房屋及土地的权利人。

  11、房地产权证号:每一个房地产权证皆有一个唯一的编号,编排的格式为“沪房地浦字(2007)第061539号”。

  12、房地产坐落:是由公安系统编排的门牌号码,每一房屋皆有一独立的坐落地址,如浦东南路1036号隆宇大厦2403室。

  13、房屋类型:这里指的是“房屋建筑类型”而不是“房屋产权类型”或者其他以不同标准进行的分类。房屋建筑类型需要参考《上海市房屋建筑类型分类表》的区分标准,分为两大类别:居住用房和非居住用房。居住用房包括:1公寓住宅、2花园住宅、3职工住宅、4新式里弄、5旧式里弄和6简屋六大类。

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  14、结构:是指房屋的建筑结构分类,包括1钢结构、2钢、钢筋混凝土结构、3钢筋混凝土结构、4混合结构、5砖木结构、6其他结构六大类。

  [钢结构]是指承重的主要构件是用钢材料建造的,包括悬索结构。

  [钢、钢筋混凝土结构]是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

  [钢筋混凝土结构]是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

  [混合结构]是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是用木材建造,柱是用钢筋混凝土建造。

  [砖木结构]是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

  [其他结构]是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

  15、房屋建筑面积:是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。建筑面积根据编号为GB/T50353-2005的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的规定,建筑面积分为1计算全部建筑面积的范围、2计算一半建筑面积的范围、3不计算建筑面积的范围。在商品房买卖中,建筑面积包括套内建筑面积和共用分摊面积,一般房屋买卖均以建筑面积为计价单位。

  16、地下附属面积:是指车库、配电间、水泵等为房屋服务的面积。

  17、土地使用权:是《物权法》中规定的一种用益物权,也就是对国家所有的土地依法享有的占有、使用和收益的权利。买受人取得新的《房地产权证》中的“地产权证”即是指的土地使用权,及其对应的土地使用权面积。

  18、房屋平面图:是由专业的测绘部门绘制的,描述房屋所处的位置、户型、朝向、面积、墙体、布置得专业建筑用图。

  19、四至范围:是指东西南北四个方向的边界。

  20、土地所有权:根据《物权法》第四十七条的规定“城市的土地,属于国家所有”。因此房地产买卖实际不是对土地所有权的买卖,而是对土地使用权的买卖。

  21、土地使用权的取得方式:根据法律的规定,土地使用权的取得有两种方式:出让取得和划拨取得。商品住宅的土地使用权是通过招标、拍卖的公开竞价方式由开发商取得的。

  22、房屋附属设备:是指以房屋为载体的,不可以随意移动的附属设备,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。与之相关的还有房屋附属设施,是指例如停车位、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等附属设施。

  23、随房屋同时转让的设备:可以包括空调、电视、电话等双方约定的内容。

  24、相关关系:指的是房地产抵押、相邻关系、租赁关系等法律关系。

  25、抵押:这里指的是不动产抵押。不动产抵押权的概念是为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。如果卖售人有银行按揭贷款,那么银行对于买卖的房子享有抵押权。如果卖售人不能按时偿还银行贷款,经过法院诉讼后,银行可以申请法院强制拍卖该房产并就拍卖所得房产优先受偿。

  26、相邻:这里指的是相邻关系。是指的两个或者两个以上互相毗邻的不动产的所有人或使用人,在行使不动产的所有权或者使用权时,因相邻各方应当给与便利或接受限制而发生的权利义务关系。包括因为用水、排水、通行、建造、修缮建筑物以及铺设管线、通风、采光、保护环境等而形成的相邻关系。房屋所有人应当对相邻人提供便利。房屋出售房应当明确告知买受人存在的相邻关系纠纷。

  27、租赁:也就是合同法上的租赁合同。是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。在二手房买卖中,卖售人应当告知给买受人是否存在租赁关系。因为承租人享有以同等条件优先购买的权利。

  28、付款方式:包括1现金支付、2银行贷款、3公积金贷款三种方式。以及一次性付款和分期付款两种方式。

  29、付款期限:包括1定金的交付期限、2首付款的交付期限、3银行或公积金的交付期限、4尾款的交付期限。

  30、付款协议:付款协议是双方签订的《上海市房地产买卖合同》中不可分割的一份法律文件,以独篇的格式约定了付款方式和付款期限。当事人应当按照付款协议的约定履行付款义务。

  31、房价款:这里的房价款指的就是《上海市房地产买卖合同》第二条第一款约定的合同价款。于此相关的还包括到手价、合同价、真实价(做低房价时)。

  32、国有土地使用权使用年限:根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,居住用地使用权的年限为70年。买受人购买的土地使用权是有期限的,应当按照产证上的记载约定在合同当中。同时根据《物权法》第一百四十九条的规定,住在建设用地使用权期间届满的,自动续期。也就是说房屋的土地使用权实际不受期限限制。

  33、一并转移:也即是房地产法律中“地随房走”。是指“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”也就是说房屋的所有权和土地的使用权应当同时处分,一方转让时,另一方同时转让。

  34、土地使用权出让手续:这里指的是按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应当办理土地使用权出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金。大部分的土地都是国家出让给开发商,划拨的土地很少。

  35、土地使用权出让金:与土地使用权出让手续相关,在《上海市房地产买卖合同》中特指买受人购买的房屋土地使用权属于原来通过行政划拨获得,因此再将土地使用权有偿转让的,应当按照规定补交土地出让价款。

  36、交接:是指实物交付。按照《合同法》第一百三十五条的规定,卖售人的基本义务有两项,一个是实物交付,也就是将房屋转移占有;一个是权利交付,也就是转移房屋所有权。

  37、验收:是指《合同法》第一百五十七条所称的买受人的检验义务。检验的内容是1房屋、2装饰、3设备。如果在检验期间内买受人发现房屋的质量不符合约定,则应当通知卖售人,并拒绝接收。

  38、交付通知:按照合同约定,卖售人有腾出房屋的义务,腾出房屋后应当通知买受人进行检验。在卖售人通知的期限内买受人有义务进行验收。

  39、转移占有:转移占有是卖售人的义务,买受人的占有意味着卖售人实物交付的义务完成。转移占有并不改变房地产权属,此时房屋的所有权和土地使用权仍然登记在卖售人名下,卖售人享有所有权和土地使用权。如果没有特别约定,房屋的风险此时转移至买受人。买受人因为合同而占有即可以使用和收益房屋。

  40、验收交接期间:卖售人通知买受人验收房屋一般会约定一个具体的期间,比如一天或者一周。验收交接期间约定较长对买受人较为有利。

  41、房屋附属设施:区别于房屋附属设备,附属设置是指与房屋不可分割的,不单独计价的配套设施。主要有暖气、卫生、照明、通讯、煤气等设备;各种管线,如给排水管道、电力、电讯、电线导线;电梯、过道等。

  42、估值:是会计用语,指的是某一项资产在签订合同时的价值。

  43、违约金:是指一方违约时依法律规定或者合同约定,向对方当事人支付的一定数额的金钱。关于违约金规定在《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后,还应当律师债务。”

  44、过户时间:是在合同法第六条约定的买卖双方办理转让过户手续的时间。是卖售人履行权利交付义务的最后期限,也有可能是买受人支付第二笔房款的最后期限。超过这个期限,则需要承担迟延履行的义务。

  45、房地产交易中心:根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记不发生效力。也就是说买卖双方只有到房地产交易中心办理了房屋过户手续才能使房屋所有权和土地使用权由卖售人转移到买受人,房产买卖才宣告完成。

  46、过户手续:指的是房地产物权的登记变更。如果买受人按揭贷款,需要办理两项登记手续,一个是房地产过户手续,一个是银行贷款抵押权的设立。在交易当天,买卖双方一般同时完成契税、营业税的交纳,房地产过户和抵押权设立四个过程。

  47、房地产转移日期:根据《物权法》第十四条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产权利变动从记载之日生效。

  48、违约责任:是指合同当事人不履行或者不适当履行合同义务所应承担的继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等民事法律后果。《上海市房地产买卖》合同第六条约定的违约责任指的是“权利交付”的违约责任。关于“权利交付”和“实物交付”都应当适用合同第十条约定的违约责任。

  49、协助义务:提供相关材料是《合同法》中规定卖售人的义务,按照全面履行原则与诚实信用原则,卖售人应当按照遵循城市信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  50、预告登记:根据《物权法》的规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。也就是说,预告登记是买受人防止卖售人一房两卖的有效手段。

  51、风险责任:是指双方所买卖的房屋如果因为不可归责于买卖合同双方当事人的事由毁损、灭失 所造成的损失,风险应当由谁来承担的问题。

  52、税费:在二手房买卖中买受人和卖售人都应当支付一定的税费。

  53、契税:根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,契税是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当按照本条例的规定缴纳契税。契税的征税对象是房屋的成交价格。契税的税率有上海政府规定,按照3%的税率征收契税,个人购买自用普通住宅,减半征收契税,购买首套住宅面积少于90平方米的以1%计算。

  54、营业税:在二手房买卖中专指销售不动产的个人或单位,就其所取得的营业额征收的一种税,是流转税中的一个主要税种。根据最新的国家政策,《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,个人否买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价格后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  55、物业管理费:是指物业管理公司和业主之间根据物业管理服务合同的约定,物业管理公司为业主提供物业管理服务,业主根据合同应当支付的费用就叫物业管理费。和本条约定的水、电、燃气、通信费用等相同,由谁交付适用谁占有谁支付的原则。

  56、逾期付款:支付房款是买受人的义务,买受人未按照合同附件三的约定支付房款,包括银行放款的,则属于逾期付款。逾期付款是买受人的违约行为,应当承担相应的违约责任。

  57、继续履行:是《合同法》规定的一种违约责任。根据《合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  58、催告:一般应当以书面的形式做出,能够起到督促债务人履行义务,否则要承担不利法律后果的义务。


  59、解约催告:《上海市房地产买卖合同》第九条第二款约定的催告属于解约催告,根据《合同法》第就十四条的规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,守约方可以解除合同。因此,解约催告是卖售人享有合同解除权的前置程序和必要条件。

  60、解除通知:根据《合同法》第九十六条的规定,一方行使解除权必须以通知的方式实行。没有经过通知,则合同不能解除。并且,自通知到达对方时,合同解除。

  61、解除异议:《上海市房地产买卖合同》第九条约定了买受人可以按照合同的约定对对方发出的解除通知可以提出异议。实际上,按照《合同法》的规定,通知自到达对方当事人之时即已生效,合同自此刻解除。如果当事人对合同解除存有异议,可以像人民法院或者仲裁机构提出诉讼或者仲裁要求确认解除通知的效力。

  62、合同解除的违约金:合同解除后,双方签订的《上海市房地产买卖合同》不再发生效力,但按照《合同法》的规定,合同的权利义务终止,不影响合同中的结算和清理条款的效力。因此,合同解除后,违约当事人仍然应当承担违约责任。合同解除后的违约金一般按照“逾期未付款”的20%来计算。

  63、违约金付款通知:当买受人支付的首付款不足逾期未付款的20%时,买受人应当按照合同约定继续向卖售人支付违约金。此时,卖售人应当以书面行书通知买受人,并约定具体履行的期限。

  64、实际经济损失:虽然买卖双方约定了违约金,但是如果约定的违约金过低,卖售人可以要求调整违约金。调整违约金参照的标准就是实际经济损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

  65、利息:指的是银行同期贷款利率,法院一般按照一年期贷款利息计算。

  66、法律和法规:这里仅指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,法院不得以地方性法规、行政规章作为依据判定合同条款无效。

  67、补充条款和补充协议:这里指的是合同正文之后,附件之前,由双方当事人协商一致约定的补充内容,因该《上海市房地产买卖合同》是示范文本,对于一些特殊情况没有约定,因此当事人往往需要在补充协议中对具体权利义务进行约定。

  68、以补充条款为准:特殊约定优先于一般约定。当事人可以采取补充条款的方式变更示范文本中的内容,并依据变更后的条款履行各自的义务。

  69、合同签订之日:按照合同法第三十二条的规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

  70、争议解决方式:协商、仲裁、诉讼是争议解决的三种方式,当事人发生了争议应当首先选择协商解决,可以委托律师解决争议;其次才是仲裁或诉讼。如果约定仲裁,则需要在合同第十三条明确约定选择向上海仲裁委员会仲裁。

  71、一式六份:每一份合同具有同等的法律效力,当事人持执一份即可。


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